【英國買樓｜Lease Length 為甚麼重要？買 Leasehold Flat 前要留意甚麼？】
購買 Leasehold Flat 時，其中一個最值得首先確認的數字是：
Remaining Lease Term（剩餘租約年期）
例如：
125 years remaining
99 years remaining
82 years remaining
75 years remaining
對第一次接觸 Leasehold 的買家而言，這個數字有時看起來只是：
「還可以住多少年？」
但 Lease Length 的實際意義遠不止如此。
它可能影響：
Marketability
Mortgageability
Market Value
Lease Extension 的需要及成本
將來出售物業時其他買家的接受程度
因此，Lease Length 並不是 Leasehold Property 中一項純粹法律上的資料。
它亦可能成為物業交易及價值判斷的一部分。
關於本文的範圍
Leasehold 最常見於 flats，但英格蘭亦有部分 houses 以 leasehold 形式持有。本文首先解釋 Lease Length 對 residential leasehold property 的一般影響；至於 Lease Extension 或 Enfranchisement，flats 與 houses 所適用的法律機制並不完全相同，本文涉及具體 extension arrangements 時會以 flats 為主。
Leasehold Property 是一項有指定年期的 Property Interest。
例如，一個 Flat 最初可能獲批：
125-year lease
如果 Lease 在 2005 年開始，而現在已經過了 21 年，Remaining Lease Term 大約就是：
104 years
因此，買家購買的並不是重新取得一份新的 125-year lease。
買家取得的是當時剩餘的 Leasehold Interest。
所以，見到 Property Listing 寫：
Leasehold
其實並不足夠。
真正需要知道的是：
How many years are left on the lease?
Lease 越短，Property Interest 本身亦會改變
Leasehold 與 Freehold 最大的結構性分別之一，就是 Leasehold Interest 有時間限制。
每過一年，Remaining Lease Term 都會減少一年。
在 Lease Term 結束時，Leaseholder 的權益會按照當時適用的法律及 Lease arrangements 處理；簡單而言，它並不像 Freehold 一樣永久存在。
因此，隨着 Lease Length 減少，Leasehold Interest 本身亦會逐步改變。
這亦是為甚麼市場通常會將 Remaining Lease Term 視為 Leasehold Property 的重要資料。
Lease Length 如何影響 Marketability？
假設有兩個 Flats：
位置相近、面積相近、Condition 相近，甚至位於相近類型的 Building。
但：
Flat A：120 years remaining
Flat B：72 years remaining
市場未必會將兩者視為完全一樣。
原因不只是 Flat B：
「少了 48 年可以住。」
更重要的是，買家可能需要進一步考慮：
將來是否需要 Lease Extension
Extension Premium
Legal / Valuation Costs
Mortgage Availability
未來轉售
當時適用的 Leasehold Reform
因此，Shorter Lease 可以影響 Marketability。
而 Marketability 改變後，亦可能進一步影響 Market Value。
Mortgage Lender 為甚麼會關心 Lease Length？
Lender 提供 Mortgage 時，需要考慮 Property 作為貸款抵押的風險。
如果 Lease Length 較短，Lender 可能需要考慮：
Mortgage Term 完成時還剩多少 Lease Term
未來 Saleability
Property 作為 Security 的價值
Lease 是否符合其 Lending Criteria
不同 Lenders 及不同 Mortgage Products 的 minimum lease requirements 可以不同，因此不能用一個固定數字代表所有銀行。
所以：
Short Lease 並不一定等於完全不能借 Mortgage。
但 Lease 越短，融資選擇可能越受到限制。
涉及具體 Mortgage 時，應以相關 Lender 當時的 Lending Criteria 為準。
為甚麼大家經常提「80 Years」？
這是理解 Short Lease 時一個非常重要的概念。
在目前仍然適用的 statutory lease-extension valuation framework 下：
80 years 是一個重要門檻。
GOV.UK 目前仍指出，當 Lease 剩餘 80 years or less 時，Lease Extension 的成本會顯著增加。
其中一個主要原因，就是：
Marriage Value
Marriage Value 是甚麼？
簡單理解：
延長一份 Short Lease 後，Property Interest 的價值通常會增加。
在現行 statutory valuation framework 下，當 Lease 剩餘 80 years or less，這種因 Lease Extension 而產生的價值增加，可能需要將 Marriage Value 納入 Extension Premium 的計算。
所以：
79 years remaining
與
81 years remaining
並不只是相差兩年。
在目前的 Lease Extension valuation framework 下，兩者可能處於不同的位置。
80 Years 是否等於「危險線」？
不應該這樣機械式理解。
80 years 之所以重要，是因為目前仍然適用的 statutory valuation framework。
它並不代表：
81 years = 好物業
79 years = 壞物業
一個 Leasehold Flat 是否合適，仍然需要同時考慮：
Purchase Price
Building Condition
Service Charge
Major Works
Lease Terms
Mortgage Position
Lease Extension options
當時適用的法律
所以，80 years 是一個重要的 legal / valuation threshold，而不是物業質素的評分線。
而且，這個位置正受到 Leasehold Reform 影響。
現時 Flat 可以如何延長 Lease？
截至 2026 年 8 月，現行 statutory framework 仍然運作。
符合資格的 Flat Leaseholder，目前的 statutory lease extension 一般是在原有剩餘 Lease Term 之上：
增加 90 years
並將 Ground Rent 降至：
Peppercorn Rent
例如：
現時剩餘：
75 years
完成現行 statutory lease extension 後，新的 Lease Term 大致會成為：
165 years
不過，Leasehold Reform 已經立法準備大幅改變這套制度。
所以，這一部分尤其需要留意文章日期。
以前要持有兩年才可以申請，現在仍然需要嗎？
不再需要。
Leasehold and Freehold Reform Act 2024 的其中一項已經正式生效的改革，是取消原有 statutory lease extension / enfranchisement 的 two-year ownership requirement。
相關改變已於：
31 January 2025
生效。
因此，買家不再需要單純因為剛剛購入物業，而等待兩年才符合相關 statutory claim 的 ownership requirement。
這亦是一個很好的例子，說明目前 Leasehold Reform 不能簡單理解成：
「2024 Act 已經全部生效。」
或者：
「2024 Act 完全未生效。」
實際情況是，不同 provisions 在不同時間 commencement。
990-year Lease Extension 已經生效嗎？
這一點尤其容易令人混淆。
Leasehold and Freehold Reform Act 2024 已經立法，新的 statutory lease extension framework 將把 flats 原有的：
90-year extension
提升至：
990 years
但截至 2026 年 8 月，不能將這個新制度當成已全面投入運作的現行 framework。
新制度仍需要配合新的 enfranchisement valuation framework 及其他 implementation measures。
在 15 July 2026 仍然就：
Enfranchisement valuation rates
Enfranchisement process costs
進行 consultation。
所以目前較準確的理解是：
990-year extension 已經立法，但相關新 statutory framework 尚未全面實施。
而不是：
「現在 Leaseholder 已經可以直接 statutory extend 990 years。」
Marriage Value 已經取消嗎？
同樣需要分清：
「已經立法改革」
和
「新的制度已經全面投入運作」
是兩件不同的事。
Leasehold and Freehold Reform Act 2024 已經包括 removal of Marriage Value 的改革。
但截至 2026 年 8 月，不能簡單假設新的 no-marriage-value valuation regime 已全面適用於現時所有 statutory claims。
因此，如果今天正在考慮一個：
78 years remaining
的 Flat，不應單純因為知道政府已經立法取消 Marriage Value，就假設：
「不用理，等新法之後一定會便宜。」
等待本身亦是一個決定，而且同樣存在不確定性。
實際 Lease Extension strategy 仍然需要按照當時已生效的法律、Property Value、Ground Rent、Lease Terms 及個別情況作判斷。
買 Short Lease，是否應該等改革？
這不是一個可以用一般文章回答 Yes 或 No 的問題。
因為等待本身亦可能有成本。
例如等待期間：
Lease Length 繼續減少
Property Value 可能改變
Mortgage Position 可能改變
Market Conditions 可能改變
新 legislation 的 commencement timing 仍可能調整
新 valuation rates 可能影響最終 Extension Premium
因此，不應簡單理解成：
「現在一定要 Extend。」
亦不應理解成：
「等新法一定比較便宜。」
真正需要確認的是：
已經生效的是甚麼？
以及：
哪些改革只是已經立法，但尚未全面實施？
買樓時，Lease Length 應該怎樣理解？
如果正在購買 Leasehold Flat，至少應該確認以下幾項資料。
Original Lease Term
最初 Lease 是：
99 years？125 years？250 years？999 years？
Lease Commencement Date
Lease 從甚麼日期開始？
這比單純看 Property 建成年份更重要。
Remaining Lease Term
在交易時實際還有多少年？
不要單純依靠 Estate Agent listing 的簡化資料。
Is a Lease Extension already in progress?
Seller 是否已經開始 statutory 或 informal Lease Extension？
如果有，相關 documentation、procedure 及 transaction arrangements 應由 Legal Adviser 確認。
Mortgage Position
你的 Lender 是否接受相關 Remaining Lease Term？
Current Reform Position
如果 Lease 已經接近目前的重要 threshold，亦應確認交易當時：
現行 90-year statutory extension 是否仍然適用
990-year regime 是否已經 commenced
Marriage Value treatment 是否已經改變
New valuation rates 是否已正式生效
這一點尤其重要，因為一篇幾年前寫成的 Leasehold 文章，現在可能已經不再準確。
999-year Lease 是否等於 Freehold？
不是。
即使一個 Flat 有：
999 years remaining
它仍然可以是 Leasehold Property。
Leaseholder 仍然可能受到：
Lease Covenants
Service Charge
Repairing Responsibilities
Alteration Restrictions
Management Arrangements
等條款及安排約束。
因此，Lease Length 很長，並不會令 Leasehold 自動變成 Freehold。
Share of Freehold 是否代表不用理 Lease Length？
亦不能這樣理解。
一個：
Leasehold with Share of Freehold
通常仍然有 individual Flat Lease。
即使 Flat Owners 同時共同持有 Freehold，Lease 本身仍然存在。
如果 individual leases 的 remaining term 已經較短，仍可能需要適當處理 lease extension 或 variation arrangements。
所以購買 Share of Freehold Flat 時，仍然值得確認：
How long is the individual lease?
Lease Length 真正影響的是甚麼？
Lease Length 最容易被理解成：
「還有多少年可以住。」
但對 Leasehold Property，更準確的理解是：
Remaining Lease Term 是構成 Leasehold Interest 本身的一部分。
它可能影響：
Marketability → Mortgageability → Market Value → Lease Extension Cost / Strategy
所以 Lease Length 並不是一個孤立的數字。
它位於法律、估值、按揭及物業交易幾個不同問題的交接位置。
而目前政府正在改革 990-year extensions、Marriage Value 及 wider leasehold system，亦令這個 topic 特別容易出現過時資訊。
Reform Watch｜截至 14 August 2026
如果將目前位置簡單分類，可以分成三部分。
已經生效
原有 statutory lease extension / enfranchisement 的 two-year ownership requirement 已經取消，相關改變自 31 January 2025 起生效。
現行制度仍然實際運作
符合相關資格的 Flat Leaseholder，statutory lease extension 目前仍按現行 framework 增加 90 years。
現行 statutory valuation framework 下的 80-year threshold / Marriage Value 目前仍然需要考慮。
已經立法，但新 framework 尚待全面實施
包括：
990-year statutory extensions
Removal of Marriage Value
New enfranchisement valuation methodology
政府在 July 2026 仍然就相關 valuation rates 及 process costs 進行 consultation。
政府同時正推進 Commonhold 及限制未來 new leasehold flats 的改革方向。
不過，這並不代表現有 Leasehold Flats 會突然消失，亦不代表今天正在購買 existing leasehold flat 的買家可以忽略 Lease Length。
在新的 statutory framework 正式 commencement 之前，買家仍然需要按照交易當日實際生效的制度作判斷。
Lease Extension Premium 並不是由 Solicitor 或 Accountant 簡單按公式計算。涉及具體物業時，一般需要由具備 Leasehold Enfranchisement 經驗的 Valuation Surveyor 作出估值，並由 Solicitor / Conveyancer 處理相關法律程序。
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Ping Kwan MRICS
Chartered Surveyor
SurveyUs
資料來源
HM Land Registry — Practice Guide 27: The Leasehold Reform Legislation
UK Government — Leasehold property: extending, changing or ending a lease
UK Government / MHCLG — Leasehold enfranchisement valuation rates consultation, July 2026
UK Government / MHCLG — Leasehold enfranchisement process costs consultation, July 2026
UK Government — Moving to commonhold: banning leasehold for new flats
Leasehold and Freehold Reform Act 2024
資料最後審閱：14 August 2026
Disclaimer
本文只作一般資訊及教育用途，聚焦 England 住宅 Leasehold Property 的 Lease Length、Lease Extension 及相關改革，並不構成法律、估值、財務或按揭意見。
Leasehold legislation 正處於改革及分階段實施期間。Lease Extension eligibility、Premium、Mortgageability、Marriage Value 及相關 legislation 的 commencement，均可能因 Property、Lease、Claim Date 及當時有效法律而有所不同。
涉及具體 Short Lease、Lease Extension 或物業交易時，應按照交易或申請當日的最新法律位置，向具備相關經驗的 Solicitor / Conveyancer、Registered Valuer、Mortgage Adviser 或其他相關專業人士取得適當意見。
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