【英國驗樓｜真正麻煩的，往往不是漏水】
已更新：9月19日
為什麼煙囪 (Chimney Breast) 修好漏水後仍然出現濕痕？
不少業主都有類似疑問：
「屋頂已經整好咗一年，點解煙囪仲係有濕痕？」
這個問題其實比想像中常見。
而答案，未必是持續漏水。
我在檢查舊式英國房屋時，經常遇到類似情況。即使屋頂、煙囪或鉛閃（Lead Flashing）已完成維修，牆身仍然反覆出現潮濕、變色、油漆起泡甚至發霉現象。
問題的根源，有時並不在於新的水份滲入，而是來自牆身內部長年累積的鹽分污染（Salt Contamination）。
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Chimney Breast 為什麼特別容易出現這種問題？
在不少 Victorian 或 Edwardian 房屋中，煙囪曾經長期使用煤火、木柴或固體燃料。
燃燒過程產生的煙灰和煤煙會在煙道內積聚，並逐漸滲入煙囪結構。
當煙囪曾經出現滲漏、冷凝水或長期受潮時，這些煙灰中的可溶性鹽分便會溶解於水中，並隨著水份移動至磚牆和批盪層。
當水份蒸發後，鹽分卻不會消失。
它們會殘留於批盪及牆體之內。
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為什麼漏水修好後仍然出現濕痕？
這些鹽分最大的特點是：
吸濕性（Hygroscopic）
即使外部滲漏已經停止，它們仍然會持續從空氣中吸收水份。
尤其在以下情況更容易出現：
冬季室內暖氣使用期間
濕度較高的季節
通風不足的房間
長期未使用的煙囪
結果便會形成：
持續性濕痕
油漆剝落
裝飾面層損壞
發霉問題
白色鹽霜（Efflorescence）
因此，很多業主誤以為仍然存在漏水問題。
實際上，問題可能來自過去遺留下來的鹽分污染。
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如何判斷是真正漏水還是鹽分問題？
在現場檢查時，我通常會考慮以下因素：
1. 是否仍然存在活躍滲漏？
首先確認：
屋頂狀況
煙囪鉛閃
煙囪帽（Cowl）
指縫（Pointing）
Chimney Pot
是否仍有進一步入水風險。
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2. 濕痕是否長期維持同一位置？
如果濕痕多年維持於相同區域，而外部缺陷已完成維修，便有可能與鹽分有關。
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3. 是否出現鹽晶或粉化現象？
受鹽分污染影響的牆身，經常出現：
白色結晶
批盪鬆散
油漆起泡
這些都是常見徵象。
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常見修復方法
處理鹽分污染通常比單純修補漏水更複雜。
常見方法包括：
改善煙囪通風
即使煙囪已停止使用，仍應保持適當通風，避免濕氣積聚。
更換受污染批盪
受鹽分污染的批盪往往需要局部或全面拆除。
使用透氣性較佳的修復材料
對於較舊房屋，石灰批盪（Lime Plaster）通常較適合。
其透氣性較高，有助牆體自然乾燥。
鹽分抽取處理
部分歷史建築會使用 Desalination Poultice（脫鹽敷料）協助移除牆體中的鹽分。
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很多房屋問題其實都有歷史。
有時候，真正困擾業主的並不是今天的漏水，而是十年前、甚至幾十年前留下來的痕跡。
因此在檢查 Chimney Breast Damp 時，我不單只關注目前是否有水份滲入，更會嘗試了解這個缺陷背後的成因。
因為有些問題，修好了屋頂，才是真正維修工作的開始。
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Ping Kwan MRICS
Chartered Surveyor
本文僅作一般建築及物業資訊分享，不構成個別物業的專業建議。如懷疑物業存在潮濕或結構問題，應尋求適當專業人士進一步檢查。
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